见孙晓红停下来喝水，三井浩介问道：“孙小姐，所言极是，那你对创新是怎么理解的呢？”

“三井先生，真正的创新是微创新，是把吃、喝、玩、购、游、乐、娱等业态更科学合理的组合并充分迎合人们生活和心里需求的功能和业态置入商业综合体里，将网络上无法真切感受的东西落实在现实中，将原有的商业业态更科学合理的组合，增强人们的身理和心里的体验和感受，从而增加项目的吸引力。去主力店化和餐饮比例尽可能放大，这些都是谬论，不是每个项目每个开发商都能做到的；

我们要考虑三井综合体资源整合能力和招商能力，以及运营能力，综合体里的零售业态比例下降，餐饮休闲娱乐业态包括美食街、特色主题概念餐吧、红酒雪茄吧、KTV、美容美发、儿童体验馆、儿童室内游乐场、成人室内游乐场、成人运动主题馆等比重加大。

这是新时代零售业态必须变革的结果，但更重要的是人们的休闲娱乐性需求加大的结果，有的东西是可以给你无穷的想象空间，但有的东西确实他永远无法替代的，体验性、参与性、过程的感受、留存的记忆将是未来商业项目定位所必须考虑和重视的关键，也就是不断增强项目的休闲性、娱乐性、体验性等，真正为客户提供他们期望的那种惬意的舒心的过程和感受。

购物中心分体化，主力店分散化、品牌集合店为主的相对独立又是一个整体的分散型购物街区型商业综合体将是一种趋势，人们的消费更注重过程的体验和心灵的感受，这将是未来商业综合体定位和功能规划的基础，更是存活商业的基础。

有了以上的铺垫，就到了落地环节，也就是产品的定位及策划。

产品的定位，取决于商家的需求，必须对项目里的各个业态商家对物业的要求要有充分的认知和理解，比如口岸、楼层、面积、开间、进深、层高、柱距、楼板荷载、水电气配置、给排水管径、烟道等，这样的产品定位才能准确，反之将严重影响后期的招商销售，更谈不上运营；如果说住宅的产品设计是项目成功与否60-70%的占比，那么商业的产品设计将决定着项目生死而不是成功与否了。

有了好的产品，招商也就水到渠成了。这个时候，我们要考虑业态定位及规划。

招商也是有理可循的，几个原则一定要遵守。

聚客优先的原则，是招商的根本。

项目前期招商时的业态定位及商家组合一定要确保开业以后可以吸引到的客流来消费，比如，项目上引进一个年票房达2000万的数字影院可以带来年客流约为60万人；一个真冰溜冰场项目可以带来年客流50万左右；一个大型超市可以带来年客流约为150万人；一个儿童职业体验馆可以带来年客流量60-70万人，一个自创业态的集合店如天津大悦城“骑鹅公社”年客流达到250万；一个美食广场可以带来年客流约100万人等等。